Gebäudetyp E: Günstiger bauen - oder teurer streiten?

Rechtsanwalt Yannic Linnemann von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein hat die Eckpunkte eingehend analysiert und kommt zu einem nüchternen Befund: Der Gebäudetyp E macht das Bauen zugänglicher, aber nicht weniger streitanfällig - im Gegenteil.

„Der Gebäudetyp E ist politisch gewollt und wirtschaftlich nachvollziehbar", sagt Fachanwalt Linnemann. „Die Hoffnung, damit die Zahl der Baurechtsstreitigkeiten zu senken, erfüllt sich nicht. Neue Begriffe, neue Vertragspflichten, neue Beweisthemen. Das ist nicht weniger, sondern anders."

Kernstück des geplanten Vertragstyps ist die Möglichkeit, rechtssicher einen einfachen Standard zu vereinbaren und somit von den allgemein anerkannten Regeln der Technik abzuweichen, ohne dass dies automatisch einen Baumangel begründet. Was sich neu anhört, ist größtenteils bereits geltendes Recht. Solche Abweichungen waren schon immer möglich – allerdings nur unter strengen Voraussetzungen.

„Die Eckpunkte schaffen im Wesentlichen keine neue Rechtslage, sondern schreiben die bisherige fest", erklärt Rechtsanwalt Linnemann. „Neu ist ein Vertragstyp, den Praxis und Rechtsprechung erst mit Leben füllen müssen." Ob das Planungssicherheit bringt, ist offen. Die Schlüsselbegriffe einfacher Standard und zeitgemäße Gebrauchstauglichkeit lässt das Eckpunktepapier undefiniert. Gerichte und Sachverständige bestimmen sie von Fall zu Fall. Das dauert Jahre und kostet Geld.

Unbemerkt enthält das Eckpunktepapier einen Punkt mit wirtschaftlicher Tragweite. Gesetzlich soll klargestellt werden: DIN-Normen geben nicht automatisch die allgemein anerkannten Regeln der Technik wieder. Maßgeblich bleibt im Einzelfall, ob ein Regelwerk diese Regeln abbildet.

Das klingt technisch, trifft aber einen teuren Irrtum. In Teilen der Praxis gilt: Wer von einer DIN-Norm abweicht, liefert vermutlich ein mangelhaftes Werk. Aus Sorge davor wird vorsorglich höher gebaut als nötig. Genau diese Übererfüllung treibt die Kosten, die der Gebäudetyp E senken will.

Belastbar ist die Annahme nicht. Sie stützt sich vor allem auf eine Entscheidung des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2013, die das Wohnungseigentumsrecht betraf. Fürs Bauvertragsrecht gilt sie nicht. Der zuständige VII. Zivilsenat hat eine solche Vermutung nie angenommen, ebenso wenig das Oberlandesgericht Düsseldorf 2023.

„Die Klarstellung korrigiert eine fragwürdige Praxis, die der zuständige VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs ohnehin nicht teilt", sagt Rechtsanwalt Linnemann. „Sie ist überfällig und schafft Klarheit im Beweisrecht." Rückendeckung kommt aus dem Bundesgerichtshof selbst: Die Vorsitzende Richterin des V. Zivilsenats, Dr. Bettina Brückner, und der Vorsitzende Richter des VII. Zivilsenats, Rüdiger Pamp, haben sich in einem gemeinsamen Aufsatz gegen eine generelle Vermutungswirkung ausgesprochen.

Für Architekten, Ingenieure und Bauunternehmen heißt das: Eine DIN-Norm verschafft im Streit keine automatische Rückendeckung mehr. Ob sie die allgemein anerkannten Regeln der Technik abbildet, klärt im Zweifel das Gericht mit Sachverständigen.

Wer einen Gebäudetyp-E-Vertrag abschließt, muss den Auftraggeber umfassend informieren: über den reduzierten Standard, seine Folgen und die erwartete Kostenersparnis als Schätzwert. Weicht dieser Wert erheblich ab, kann die Vereinbarung kippen und der Vertrag fällt auf den herkömmlichen Standard zurück. Orientierung bietet die aus § 313 BGB bekannte Bandbreite von zehn bis zwanzig Prozent. Die Pflicht gilt entlang der gesamten Leistungskette: Wer ein nach Gebäudetyp E errichtetes Objekt verkauft oder vermietet, muss auch Käufer und Mieter aufklären. Das betrifft Bauträger, Projektentwickler und institutionelle Investoren.

Der Gebäudetyp E senkt nicht die Komplexität des Bauens, er verschiebt sie. Wer auf Basis politischer Versprechen kalkuliert, sollte die rechtlichen Risiken kennen. „Wer seinen Vertrag nicht sorgfältig gestaltet, schützt sich nicht vor Streit, sondern verschiebt ihn nur", fasst Rechtsanwalt Linnemann zusammen.

Quelle: Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein (ARGE Baurecht), Fotos: Robert Kneschke / Adobe Stock, ARGE Baurecht